La exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por reinversión en vivienda habitual permite a los contribuyentes no tributar por las ganancias patrimoniales obtenidas en la venta de su vivienda habitual, siempre que destinen el importe obtenido a la adquisición o construcción de una nueva vivienda habitual.
Esta medida busca fomentar la movilidad residencial y facilitar la mejora de las condiciones de vivienda de los ciudadanos.
¿Qué se Considera Vivienda Habitual?
A efectos fiscales, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida de forma efectiva y permanente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, aunque no haya transcurrido dicho plazo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Requisitos para la Aplicación de la Exención de IRPF por Reinversión en Vivienda
Para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, es necesario cumplir con ciertos requisitos establecidos por la normativa fiscal:
- Destino de la Reinversión: El importe obtenido en la venta de la vivienda habitual debe destinarse a la adquisición, construcción o rehabilitación de una nueva vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.
- Plazo para la Reinversión: La reinversión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
- Plazo para la Finalización de la Construcción: En el caso de construcción de una nueva vivienda, las obras deben concluir en el plazo de cuatro años desde el inicio de las mismas, adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda.
- Habitabilidad de la Nueva Vivienda: Para que la nueva vivienda adquirida o construida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Reinversión en Vivienda en Construcción: Consideraciones Específicas para la exención en el IRPF
Cuando la reinversión se destina a la construcción de una nueva vivienda habitual, se deben tener en cuenta las siguientes particularidades:
- Inicio de la Construcción: La adquisición jurídica de la nueva vivienda se entiende producida con la finalización de las obras.
- Plazo de Reinversión y Construcción: El contribuyente dispone de un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda y de cuatro años para finalizar la construcción desde el inicio de las obras.
- Justificación de la Reinversión: Es fundamental que el contribuyente pueda acreditar la aplicación de las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a la construcción de la nueva vivienda, así como la finalización de las obras en el plazo establecido.
Consecuencias del Incumplimiento de los Requisitos para la Exención IRPF en la Reinversión en Vivienda
En caso de que no se cumplan los requisitos establecidos para la exención por reinversión en vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual estará sujeta a tributación en el IRPF.
El contribuyente deberá presentar una declaración complementaria, incluyendo los intereses de demora correspondientes, en el plazo que media desde la fecha del incumplimiento hasta la finalización del plazo de declaración correspondiente al periodo en que se produzca.
Aspectos Adicionales a Considerar
- Reinversión Parcial: Si el importe de la reinversión es inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
- Financiación de la Nueva Vivienda: Para considerar realizada la reinversión, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de que su importe haya sido satisfecho o financiado.
- Adquisición de Terreno para Construcción: Las cantidades destinadas a la adquisición del terreno no se consideran como importe reinvertido para la aplicación de la exención, dado que no se llegó a construir una vivienda sobre dicho terreno.
La exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual en construcción es una medida que permite a los contribuyentes optimizar su carga fiscal al cambiar de residencia.
Sin embargo, es fundamental cumplir estrictamente con los requisitos y plazos establecidos por la normativa para evitar contingencias fiscales.
Ante cualquier duda o situación particular, se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado o con la propia Agencia Tributaria para garantizar el correcto cumplimiento de las obligaciones tributarias.
